abr 15 2006

La especulación urbanística en la ciudad de Salamanca

Vecindario nº 56

Salamanca, situada en esapobre y subdesarrollada zona oeste de España que limita con Portugal, es una provincia con evidentes retrasos en cuanto a desarrollo, infraestructuras, tejido industrial y nivel de vida. Las estadísticas indican que el nivel de renta de los salmantinos es un 20% menor que la media nacional y que Salamanca se encuentra entre las 10 provincias con menor nivel de renta de todo el país, tan solo por encima de las provincias extremeñas y algunas andaluzas.

La ciudad de Salamanca (al igual que ocurre en la provincia) va perdiendo población de una manera lenta pero inexorable. Es, además, una población envejecida, como se puede comprobar al observar las estadísticas. Nuestros pueblos están mayoritariamente habitados por jubilados y la población infanto-juvenil es casi inexistente en muchos de ellos. El fuerte flujo de inmigrantes que está llegando a España apenas se nota en Salamanca, por razones más que evidentes: la falta de puestos de trabajo.

Los precios de la vivienda son, sin embargo, de los más altos de la comunidad autónoma y del país. Esto ocurre en una zona sin dificultades geográficas, sin presión demográfica, sin limitaciones de ningún tipo. ¿Por qué? Desde el sector de la construcción se repite machaconamente que hay razones para ello: los altos costes de urbanización, las cesiones obligatorias de suelo (rebajadas por el gobierno de Aznar del 15 al 10%, sin que ello haya contribuido a la reducción del precio). También se apunta como justificante el alto precio del suelo, que puede suponer hasta un 25% del coste final, y hasta se recurre al argumento de la subida del precio de los materiales para intentarnos convencer de la constante subida de los precios.

Todo ello no es más que una gran mentira. Construir un piso de calidad media no cuesta más allá de 66,000 € (11 millones de pesetas).Por muy caro que sea el suelo, no se justifica de ninguna manera el que tengamos que pagar entre 200,000 y 300,000 € (entre 35 y 50 millones de pesetas) por una vivienda normal y corriente en un barrio de la ciudad. El asunto, como es obvio, va por otro lado. Constructores y financieros hace tiempo que se dieron cuenta de que, ante una fuerte demanda, el precio de cualquier cosaes el que marca el mercado, independientemente de su coste. Porque, no nos engañemos, el precio de la vivienda no tiene nada que ver con los costes de su construcción, sino con el poder adquisitivo de los ciudadanos y su capacidad de endeudamiento.

Los constructores suben continuamente los precios porque hay mucha demanda y la gente parece dispuesta a pagar lo que le pidan. Los financieros (bancos, cajas de ahorros, todos por igual) conceden créditos hipotecarios para sufragar esas viviendas. Créditos hipotecarios que se alargan cada vez más en el tiempo, pues es el único modo de afrontar cantidades tan elevadas. Lejos quedan ya las hipotecas a 12, 15 ó 20 años. Ahora son necesarios 30 ó 35 años para poder abonar esa hipoteca. Las hay ya a 50 años. Toda una vida para pagar, el sueño de los financieros, que tienen garantizados clientes durante todos esos años.

Mientras tanto, el esfuerzo económico de las familias continúa aumentando. Cada vez dedican una mayor parte de su poder adquisitivo a pagar la hipoteca. El porcentaje de ingresos dedicados a abonar la hipoteca sigue subiendo constantemente y se encuentra ahora cerca del40 %. Ello implica retraer significativas cantidades de dinero que se podrían dedicar a otros conceptos: educación, alimentación, ocio.

Peor situación sufren las familias con pocos recursos, o los jóvenes que tratan de acceder por primera vez a una vivienda: se ven literalmente expulsados de la ciudad y tienen que buscar vivienda en los pueblos cercarnos. Este desplazamiento trae consigo otros gastos y problemas: el transporte hasta el puesto de trabajo para los padres, el transporte hasta el centro de estudios o de ocio para los hijos. Una movilidad no buscada que resulta gravosa, además de contribuir a empeorar la situación del tráfico rodado.

¿Por qué esta demanda tan grande de vivienda? Fundamentalmente por la búsqueda de inversiones rentables y seguras. Tras el fiasco de la Bolsa, que se muestra tan voluble y ofrece tan pocas garantías, se ha vuelto al refugio tradicional: las propiedades. Comprar fincas rústicas es un mal negocio, a la vista del futuro del campo, tan negro como previsible. Por ello, la vivienda urbana se convierte en la salida más fácil al ahorro de los ciudadanos. El mercado de las viviendas de alquiler en Salamanca, con miles de estudiantes universitarios demandando un hogar en el que alojarse durante los meses del curso académico, ha sido un boyante negocio para muchas personas, que han pasado a vivir de rentistas sin grandes complicaciones. El dinero de Europa, destinado a consolidar las estructuras agropecuarias de la provincia (la famosa P.A.C.), no se ha invertido en mejorar las explotaciones agrarias, sino que ha sido ampliamente utilizado para adquirir vivienda en la capital, un refugio que se ha considerado seguro y rentable.

Esta dinámica ha provocado (y sigue provocando) situaciones de desestructuración urbana. Basta observar ciertas zonas próximas al Campus Universitario, como puede ser el caso del Barrio San Bernardo, mayoritariamente ocupadas por estudiantes que no se identifican ni se integran en el barrio. Ahí se puede apreciar el efecto perverso de esta política de alquileres masivos de viviendas.

¿Qué se puede esperar que suceda en el futuro? Es ya un lugar común hablar de la burbuja inmobiliaria, con precios de la vivienda muy por encima de su valor real (algunos expertos apuntan que el valor real no sería mucho mayor del 50% del precio que estamos pagando hoy en día). No es fácil que se produzca una catástrofe y se venga abajo todo el mercado, aunque existan razones sobradas para ello. Las consecuencias de un hundimiento brusco del precio de la vivienda salpicarían a todo el mundo y nos encontraríamos con una gran parte de la población pagando una hipoteca por algo que sabe que tiene un valor mucho menor. Sencillamente inimaginable. Es bastante más razonable pensar en un suave aterrizaje de los precios, que se vayan estabilizando, quizás bajando levemente. Bien se han preocupado los que controlan el negocio en implicar a una amplia base ciudadana, para que no les toque sólo a ellos pagar en caso de que llegue la crisis.

Pero, con ser un asunto grave,no es ese el mayor problema de futuro. Nos vamos a encontrar en unos pocos años con un parque de viviendas absolutamente desproporcionado, muy por encima de las necesidades reales de la población. Las universidades reciben cada vez un menor número de alumnos. Muchos de ellos, además,se desplazan a diario desde sus lugares de origen, por lo que no alquilan vivienda. El lucrativo negocio de alquilar pisos a estudiantes languidece, por el exceso de oferta, y los precios ya no suben.

En no mucho tiempo habrá muchas más viviendas vacías (cifra ya de por sí muy elevada en la actualidad) y resultará cada vez más difícil vender la vivienda a un precio que nos permita obtener beneficios de una inversión tan alta. Muchos ciudadanos tendrán varias propiedades, pero su patrimonio estará cautivo, pues no podrán disponer de liquidez para dedicarse a otros negocios. Vender con prisas traerá consigo asumir pérdidas, pues la oferta superará ampliamente a la demanda. Este problema, lógicamente, no preocupa ni a constructores ni a financieros. Ambos habrán hecho ya un buen negocio, habrán llenado las arcas y estarán enfrascados en nuevos asuntos que les puedan volver a proporcionar sabrosos beneficios.

Mientras tanto, los ciudadanos, como casi siempre, habrán vuelto a ser víctimas de las reglas que impone el capital: lo único que importa es el beneficio y cuanto más, mejor.

0 comentarios